Сача внаем комнаты в комуналке

Здравствуйте,
Имеется приватизированная больше 3 лет назад комната в 3-х комнатной коммунальной квартире. В ней был прописан мой папа, который умер в августе 2013 года, в наследственные права я еще не вступила. Комнату я сдавала на протяжении нескольких лет, а сейчас жильцы одной из комнат сказали, что они против. И что на основании ст. 247 ГК они имеют право воспрепятствовать мне её сдавать, либо потребовать с меня компенсацию за то, что она сдается.
Так ли это? Читала статью, но ничего не поняла. Или может есть еще что-то другое в нашем законодательстве?
И второй вопрос - когда я вступлю в наследственные права, могу ли я сразу продать это комнату или мне надо будет ждать 3 года?
И еще - соседи, которые против, позвонили в ДЭЗ и сообщили, что хозяин комнаты умер и дабы ничего с комнатой не случилось, потребовала чтобы они ее опечатали. И комнату опечатали! В ДЭЗ я позвонила в этот же день и сообщила, что я наследница, в комнате не проживаю, но посещаю ее. На что мне сказали - тогда мы ее "распечатаем". Имели ли они право вообще такое делать и тем более со слов соседки? И вообще, на каком основании опечатывают комнаты.
Извините за сумбурность вопросов и заранее большое спасибо!

Наталья пишет:Здравствуйте,
Имеется приватизированная больше 3 лет назад комната в 3-х комнатной коммунальной квартире. В ней был прописан мой папа, который умер в августе 2013 года, в наследственные права я еще не вступила. Комнату я сдавала на протяжении нескольких лет, а сейчас жильцы одной из комнат сказали, что они против. И что на основании ст. 247 ГК они имеют право воспрепятствовать мне её сдавать, либо потребовать с меня компенсацию за то, что она сдается.
Так ли это? Читала статью, но ничего не поняла. Или может есть еще что-то другое в нашем законодательстве?
И второй вопрос - когда я вступлю в наследственные права, могу ли я сразу продать это комнату или мне надо будет ждать 3 года?
И еще - соседи, которые против, позвонили в ДЭЗ и сообщили, что хозяин комнаты умер и дабы ничего с комнатой не случилось, потребовала чтобы они ее опечатали. И комнату опечатали! В ДЭЗ я позвонила в этот же день и сообщила, что я наследница, в комнате не проживаю, но посещаю ее. На что мне сказали - тогда мы ее "распечатаем". Имели ли они право вообще такое делать и тем более со слов соседки? И вообще, на каком основании опечатывают комнаты.
Извините за сумбурность вопросов и заранее большое спасибо!

Доброго времени суток.

По Вашему вопросу, к сожалению, нет однозначного ответа да и судебная практика порой противоричива, давайте подробнее разберемся:
Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом». Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, сдать в наем (аренду, предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире что касается вопроса нужно ли получить согласие у соседей-собственников по коммунальной квартире на реализацию данного права? существуют две позиции на этот счет.

1)Комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Безусловно, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности
Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.

2)ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)».
Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей,но здесь нужно учитывать, что сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.
Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».
Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.
Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».
Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире, но это мое субъективное мнение, позиции судов на этот счет разняться.
Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по квартире.

Мне кажется мало вероятно, что Ваши соседи из-за этого пойдут по судам пыль глотать, а кроме суда никто не вправе запретить Вам сдавать комнату в найм т к это гражданско-правовые отношения.

Если совсем напряг, Может Вам попробовать следующий вариант:

1. Вступаете в наследство.( с момента смерти наследодателя 6 месяцев, НЕ ПРОПУСТИТЕ !!!)
2. Находите нанимателя ( арендатора).
3. Заключаете с ним договор найма сроком на 11 месяцев, предварительно оговорив этот договор не афишировать нигде.
4. Временно регистрируете нанимателя (арендатора) в этой комнате на минимальный срок ( 3 месяца), по окончании еще на 3 ( месяца) и т д до конца действия договора найма, то есть получается, что Вы не сдаете жилье и человек, который там находится, проживает на законных основаниях.


И второй вопрос - когда я вступлю в наследственные права, могу ли я сразу продать это комнату или мне надо будет ждать 3 года?

Ответ: Да, Вы вправе ее сразу продать, но преимуществееное право покупки этой комнаты у Ваших дольшиков
( соседей-собственников.)
Тут два варианта:
1. Либо оформлять нотариальный отказ от своего права ( вместе с собственником идти к нотариусу и при налии на то его желания получить желаемый отказ на это право)
2. Направить ценным письмом с описью вложения ( один экз оставить себе) письменное предложение о продаже Вашей комнаты
всем собственникам ( дольщикам) в этом предложении должны быть указаны все существенные условия ( цена, и тд), при отсутствие согласия либо ответа в течении 30 дней, Вы вправе продать комнату любому другому лицу на тех же условиях, либо дороже.

Совет: недвижимость лучьше не продавать, как правило она окупается за 8-10 лет сдачи в наем и ежегодно растет в цене и служит хорошим гарантом сохранности вложенных денежных средств.

PS В последствии эта комната может еще и Вашим детям сослужить хорошую службу, а деньги это цветная плотная бумага, которой всегда мало ))))

Рад был Вам помочь, удачи.
Юрист - Максим Игоревич, г. Санкт- Петербург

Добрый день! Я собственница двух комнат в трех комнатной коммунальной квартире, третью комнату сдают. Могут ли соседи сдавать комнату без моего согласия, на сегодняшний день внесены какие-либо поправки в закон, просто я читала, что с 2015 года предлогался к рассмотрению закон о том что без согласия соседей нельзя будет сдавать комнаты, его приняли или нет? Как я могу воспрепятствовать сдаче комнаты?

Ксения пишет:Добрый день! Я собственница двух комнат в трех комнатной коммунальной квартире, третью комнату сдают. Могут ли соседи сдавать комнату без моего согласия, на сегодняшний день внесены какие-либо поправки в закон, просто я читала, что с 2015 года предлогался к рассмотрению закон о том что без согласия соседей нельзя будет сдавать комнаты, его приняли или нет? Как я могу воспрепятствовать сдаче комнаты?

Доброго времени суток.

Данный  вопрос уже на форуме обсуждался, почитайте его ответ на пост выше Вашего.

Радикальных изменений законодательства на сегодняшний день - НЕТ !!!
Действительно, был подобный законопроект, но он так и остался законопроектом т.е. его так и не приняли!!!

Единственно, что тут можно Вам посоветовать, так это выкупить третью комнату в комунальной квартире, либо за личные средства, либо с привлечением ипотечных.

Рад был Вам помочь, удачи! Юрист по жилищному законодательству - Смурков Максим Игоревич, г. Санкт-Петербург.