Взыскание(возврат) денежных средств от Застройщика и аффилированного риэлтора

Максим, здравствуйте!
Дело обстояло 07.2014-08.2014, г. Реутов, Московская область
Вопрос состоит в следующем(тут ряд вопросов на самом деле):
Я продавал свою квартиру по уступке прав требования , т.к. на время продажи собственность оформлена не была, при продаже риэлтор (Компания Миэль), который мне помогал её продавать сказал, что для регистрации Договора УДДУ в регпалате необходимо получить согласие застройщика (в моем случае "Эксперт") на Договоре УДДУ. Из этого следует:
Вопрос №1: Существуют ли требования в законодательстве РФ, что для регистрации в регпалате договора УДДУ необходимо получить согласование Застройщика? Судя по статье 11 ФЗ 214 никакого такого требования о согласовании с Застройщиком быть не может, однако в комментариях к закону ФЗ214 за исполнением А.Н. КАЙЛЯ (от 01.08.2007) известно, что уведомление Застройщика(т.е. должника по ДДУ), мной(кредитором) о переходе права требования к покупателю(новому кредитору) производится именно в уведомительном порядке и больше относится к случаем, если у кредитора остались обязательства по выплате полной суммы по договору ДДУ. У меня же, на время продажи квартиры обязательства по выплате всей суммы были исполнены- т.е. деньги по договору были уплачены в полном объеме.
Вопрос №2: Является ли согласование продажи по УДДУ услугой со стороны Застройщика и должна ли такая услуга оплачиваться?
Момент второй, более оголтелый: Так как Застройщик не хочет работать с клиентами напрямую, чему у меня, к сожалению нет письменного подтверждения, т.к. сделка производилась оперативно, он направляет своих клиентов к экслюзивному селлеру- аффилированным риэлторам (В данному случае- "НДВ-недвижимость"), а те в свою очередь тоже хотят получить денег, и принудили меня (добровольно-обязательно, иначе- договор УДДУ не согласуют) заключить некий "договор бронирования" по которому они де бронируют мою квартиру до момента продажи, чтоб никто не купил. А это на мой взгляд - бред бреда с учетом того, что покупателя искал я сам и к услугам НДВ в этом вопросе не прибегал. Из этого следует
Вопрос №3: Могу ли я задним числом отказаться от навязанной услуги и получить свои деньги, пусть и через суд?
Вопрос №4: Существует ли срок исковой давности или как это правильно называется с момента совершения неправомерного действия по вышеописанной схеме?

kotlex пишет:Максим, здравствуйте!
Дело обстояло 07.2014-08.2014, г. Реутов, Московская область
Вопрос состоит в следующем(тут ряд вопросов на самом деле):
Я продавал свою квартиру по уступке прав требования , т.к. на время продажи собственность оформлена не была, при продаже риэлтор (Компания Миэль), который мне помогал её продавать сказал, что для регистрации Договора УДДУ в регпалате необходимо получить согласие застройщика (в моем случае "Эксперт") на Договоре УДДУ. Из этого следует:
Вопрос №1: Существуют ли требования в законодательстве РФ, что для регистрации в регпалате договора УДДУ необходимо получить согласование Застройщика? Судя по статье 11 ФЗ 214 никакого такого требования о согласовании с Застройщиком быть не может, однако в комментариях к закону ФЗ214 за исполнением А.Н. КАЙЛЯ (от 01.08.2007) известно, что уведомление Застройщика(т.е. должника по ДДУ), мной(кредитором) о переходе права требования к покупателю(новому кредитору) производится именно в уведомительном порядке и больше относится к случаем, если у кредитора остались обязательства по выплате полной суммы по договору ДДУ. У меня же, на время продажи квартиры обязательства по выплате всей суммы были исполнены- т.е. деньги по договору были уплачены в полном объеме.
Вопрос №2: Является ли согласование продажи по УДДУ услугой со стороны Застройщика и должна ли такая услуга оплачиваться?
Момент второй, более оголтелый: Так как Застройщик не хочет работать с клиентами напрямую, чему у меня, к сожалению нет письменного подтверждения, т.к. сделка производилась оперативно, он направляет своих клиентов к экслюзивному селлеру- аффилированным риэлторам (В данному случае- "НДВ-недвижимость"), а те в свою очередь тоже хотят получить денег, и принудили меня (добровольно-обязательно, иначе- договор УДДУ не согласуют) заключить некий "договор бронирования" по которому они де бронируют мою квартиру до момента продажи, чтоб никто не купил. А это на мой взгляд - бред бреда с учетом того, что покупателя искал я сам и к услугам НДВ в этом вопросе не прибегал. Из этого следует
Вопрос №3: Могу ли я задним числом отказаться от навязанной услуги и получить свои деньги, пусть и через суд?
Вопрос №4: Существует ли срок исковой давности или как это правильно называется с момента совершения неправомерного действия по вышеописанной схеме?

Доброго времени суток.

Данный вопрос регулируется следующими правовыми нормами: ГК РФ и 214 ФЗ РФ.

По общему правилу не требуется согласия застройщика на уступку прав требования, равно как и согласия других участников долевого строительства.

Согласно ст.11 Федерального Закона от 30.12.2004 «214-ФЗ», дольщик вправе уступить право требования на объект долевого строительства до подписания акта приема-передачи.

Из положений статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору не требует согласия обязательного Застройщика.
Согласно п.1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка прав требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно п.2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, дольщик полностью исполнивший обязанность по оплате по договору долевого участия, является кредитором по договору и он вправе переуступить свои права по договору любому лицу без согласия должника, т. е. застройщика.

Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38).


Застройщики намеренно включают в договор условие о том, что сделка по переуступке прав осуществляется только с согласия застройщика, либо на основании трехстороннего соглашения, заключение которого возможно, только при обязательном участии в нем самого застройщика.

При включении такого условия в договор оно становится обязательным для сторон Договора с момента его заключения. Таким образом, включать подобное условие в Договор или нет, необходимо решить заранее до заключения договора долевого участия, в противном случае оно обязательно к исполнению для сторон такого договора.

Иными словами:

Если бы Вы передали другому лицу не только права, но и обязательства, для Вас обязательны положения ст. 391 ГК РФ;

Статья 391. Условие и форма перевода долга

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 24] [Статья 391]
1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.



Если же Вы передали только права (все Ваши обязательства по договору исполнены в полном объеме), действует ст. 382 ГКРФ

Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 24] [Статья 382]
1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Вашим договором иное (то есть обязанность получить согласие застройщика) предусмотрено и Закону такое положение договора не противоречит.

По ФЗ №214 договор цессии ( переуступки прав требования) подлежит регистрации, как и первоначальный ДДУ. Поскольку документы в Росреестр подает сам застройщик, он может попросить оплату (компенсацию) за эти услуги. Но если дольщика не устраивает сумма, он может отказаться оплачивать и обратиться за помощью к сторонней профильной организации. Если же покупатель не оплатил квартиру полностью, компания имеет полное право отказать в согласии на переуступку. В любом случае свою комиссию фирма обязана обосновать. Вопрос о плате за уступку законом не регулируется. Однако взимание такой платы законно лишь тогда, когда ее размер прямо установлен в самом договоре и обоснован реальными затратами на переоформление документов, подготовку договора уступки и государственную регистрацию, во многих случаях заключается добровольно-принудительно договор на оказание якобы неких "консультационных услуг" ,а взымается по нему фактически оплата за саму переуступку.

В суд обратиться можно, но перспективу процесса определить без обзора всех документов и детального изучения ситуации не возможно.
PS Срок ИД по оспаримой сделке 1 год, по ничтожной 3 года соотвественно.

Рад был Вам помочь, удачи.
Юрист - Смурков Максим Игоревич, г. Санкт-Петербург, сопровождение сделок с недвижимостью.

Большое спасибо!
Как мы с вами можем обсудить детали составления искового заявления? А также стоимость ваших услуг?

kotlex пишет:Большое спасибо!
Как мы с вами можем обсудить детали составления искового заявления? А также стоимость ваших услуг?

Доброго времени суток.

Прежде всего есть вопросы;
1. У вас застройщик где зарегистрирован как юр. лицо, в СПБ ?
2. В обязательном порядке перед составлением иска и обращении в судебный огран мне необходимо лично ознакомится с пакетом Ваших документов.
Цены на мои услуги есть на моём сайте, [Вы должны быть зарегистрированы и подключены, чтобы видеть эту ссылку] оплата при этом вносится авансом непосредственно при заключении договора поручения.

г. Реутов, Московская область.
Лично встретиться не удастся по той же причине, только электронная пересылка

kotlex пишет:г. Реутов, Московская область.
Лично встретиться не удастся по той же причине, только электронная пересылка

Я так и предполагал, я представляю интересы клиентов исключительно в г. Санкт- Петербург и ЛО, а у Вас ответчик (застройщик) зарегистрирован в г. Реутов, Московской области, по общему правилу подсудности ст.28 ГПК РФ иск к организации поедъявляется по месту нахождения организации, в связи с чем рекомендую Вам именно там, в г. Реутов и поискать представителя (адвоката) Ваших интересов в суде, т к это будет в разы дешевле и эффективнее, чем по интернету заниматься лечением "больного".

Кого то можете порекомендовать, Максим?

kotlex пишет:Кого то можете порекомендовать, Максим?

В Вашем регионе никого, к сожалению.