Покупка квартиры в строящемся доме

Уважаемый, господин Адвокат!
Я Вам безмерно благодарна за всю ту помощь, которую Вы мне оказали пару лет назад, когда происходил раздел имущества между мной и моим бывшим супругом. В нашем городе не нашлось ни одного адвоката и юриста, кто мог бы оказать мне грамотную помощь. Хотя было заключено 3 договора с разными адвокатыми и естественно выплачена вся сумма за услуги. Но только благодаря Вам я решила все проблемы, уже не обращаясь к местным "адвокатам". Ещё раз низкий поклон. Думаю, слух о вас уже разнесся на просторах Рунета от Москвы до Камчатки.
Мой сын хочет продать1/2 квартиры, где проживает с супругой и вложить все деньги, плюс ещё сумму от прожажи коммерческой недвижимости в строящееся жильё. Моя душа почему-то протестует против этого мероприятия, так как стоимость новой двухкомнатной квартиры около 2 миллионов рублей, когда жильё на вторично рынке стоит около2,5 -3 миллиона. Мне кажется, что договор с этой строительной фирмой составлен как-то довольно туманно. Стоит ли связываться и какие юридические огрехи, грозящие нам финансовыми потерями,
есть в этом договоре?

ДОГОВОР № ХХХХ/ХХХХ
участия в долевом строительстве жилья
г. Волгоград «ХХ» ХХХХХХХ 201_ г.
Общество с ограниченной ответственностью «Стройснаб», именуемое в дальнейшем «ЗАСТРОЙЩИК», в лице директора Леньшина Алексея Сергеевича, действующего на основании Устава и Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с одной стороны, и ____________________________________________________________, с другой стороны, именуемый(ая) в дальнейшем «УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» (далее «ДОЛЬЩИК»), руководствуясь действующими на день заключения договора законами РФ, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. «ЗАСТРОЙЩИК» за счет привлечения средств «ДОЛЬЩИКА» осуществляет строительство объекта капитального строительства: «Жилой дом по ул. 8-й Воздушной Армии, угол ул. им. Хорошева в микрорайоне № 131 в Дзержинском районе г. Волгограда», расположенного по адресу: Волгоград, Дзержинский район, ул. 8-й Воздушной Армии, 10а, учетный № 1-138-9, кадастровый № 34:34:030074:0042 на земельном участке площадью 8778 кв.м., находящемся в аренде, согласно Договора № 7288 от 28.02.2007 г., по согласованному проекту с вводом в эксплуатацию 4 квартал 2014 года.
1.2. По Договору участия в долевом строительстве (далее Договор) одна сторона - «ЗАСТРОЙЩИК» обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект, указанный в п. 1.1. Договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать квартиру, указанную в Приложении №1 к настоящему Договору, «ДОЛЬЩИКУ», а другая сторона («ДОЛЬЩИК») обязуется оплатить обусловленную Договором сумму, указанную в п.1.5. и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
1.3. Право «ЗАСТРОЙЩИКА» на привлечение денежных средств «ИНВЕСТОРА» принадлежит на основании разрешения на строительство № RU 34301000-263 ГР/Д-08 выданного 09 августа 2012г. Администрацией г.Волгограда сроком до 09 февраля 2015г., договора аренды земельного участка №7288 от 28.02.2007 (зарегистрирован в УФРС по Волгоградской области 10.04.07г., р/н 34-34-01/328/2007-711) с Изменением от 03.06.2008г. (зарегистрирован в УФРС по Волгоградской области 29.09.2008г., р/н 34-34-01/385/2008-191), с Изменением от 23.12.2009г. (зарегистрирован в УФРС по Волгоградской области 04.02.2010г. р/н 34-34-01/049/2010-29), с Изменением от 17.06.2010г. (зарегистрирован 16.08.2010г. р/н 34-34-01/162/2010-442).
1.4. «ЗАСТРОЙЩИК» вправе в случае, если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, изменить срок окончания строительства, в одностороннем порядке предупредив не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока «ДОЛЬЩИКА».
1.5. Цена настоящего Договора представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате «ДОЛЬЩИКОМ» для строительства объекта долевого строительства и составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей, без НДС. Оплата цены Договора может производиться денежными средствами, либо любым незапрещенным законодательством РФ способом. Цена Договора является фиксированной и изменению не подлежит, за исключением случаев указанных в п. 1.8.
1.6. Денежные средства перечисляются на расчетный счет «ЗАСТРОЙЩИКА» или вносятся непосредственно в кассу «ЗАСТРОЙЩИКА» в нижеперечисленные сроки:
• 1 110 000 (Один миллион сто десять тысяч) рублей - на момент заключения настоящего Договора.
• 190 000 (Сто девяносто тысяч) рублей – не позднее «01» ноября 2012 г.
1.7. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию «ЗАСТРОЙЩИК» передает по Акту приема - передачи для последующего оформления в собственность «ДОЛЬЩИКУ» объект недвижимости, указанный в Приложении №1 к настоящему Договору. Расходы по оформлению объекта недвижимости в собственность несет «ДОЛЬЩИК».
1.8. Окончательная площадь квартиры уточняется после проведения первичной технической инвентаризации сотрудниками БТИ. Если по результатам замеров фактическая площадь увеличится или уменьшится более чем на 5% (пять процентов) от площади, зафиксированной в Приложении №1, то конечная общая площадь квартиры подлежит пересчету вместе с финансовой составляющей из расчета цены за квадратный метр по п.1.5 настоящего Договора, с последующей либо доплатой «ДОЛЬЩИКОМ», либо возвратом денежных средств «ЗАСТРОЙЩИКОМ».
1.9. В сумму, указанную в п.1.5 настоящего Договора, включены средства на возмещение затрат на строительство объекта, возмещение затрат на содержание службы заказчика-застройщика, проектно-сметную документацию, проценты по кредиту, затраты на снос и расселение, дополнительные обременения в пользу государственной власти и органов местного самоуправления и прочие расходы.
1.10. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

2.1. ЗАСТРОЙЩИК обязуется:

2.1.1. Осуществить строительство дома.
2.1.2. Передать жилое помещение (Объект долевого строительства) «ДОЛЬЩИКУ» по акту приема-передачи в течении 90 дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (многоквартирного жилого дома).
2.1.3. Письменно информировать «ДОЛЬЩИКА» о вводе дома в эксплуатацию и о готовности квартиры к передаче, а также предупреждает «ДОЛЬЩИКА» о необходимости принятия квартиры и о последствии его бездействия. В случае не подписания «ДОЛЬЩИКОМ» Акта приема-передачи объекта долевого строительства по истечении 15 дней с момента письменного извещения, «ДОЛЬЩИК» считается принявшим помещение, о чем делается соответствующая отметка в передаточном акте. При этом к передаточному акту прилагаются документы, подтверждающие получение письменного извещения.
2.1.4. Представить «ДОЛЬЩИКУ» документы, необходимые для государственной регистрации права собственности «ДОЛЬЩИКА» на квартиру.

2.2. ДОЛЬЩИК обязуется:

2.2.1. Финансировать строительство в соответствии с условиями настоящего Договора.
2.2.2. После ввода дома в эксплуатацию принять от «ЗАСТРОЙЩИКА» квартиру по Акту приема-передачи объекта долевого строительства.
2.2.3. «ДОЛЬЩИК», с момента подписания Акта приема-передачи объекта долевого строительства, самостоятельно несет расходы по содержанию помещения и обще-долевого имущества (эксплуатационные и коммунальные платежи), согласно выставляемым счетам.
2.2.4. «ДОЛЬЩИК» вправе в установленном порядке уступать свои права по Договору третьим лицам (согласно ст. 382-390 ГК РФ) с обязательным письменным уведомлением «ЗАСТРОЙЩИКА» и после полной оплаты суммы по п.1.5 настоящего Договора.

3. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА.

3.1. Стороны имеют право изменить условия настоящего договора путём подписания дополнительного соглашения к нему.
3.2. Расторжение договора возможно по обоюдному согласию сторон, оформленному письменно с указанием условий расторжения.
3.3. Расторжение договора возможно при существенном нарушении его условий одной из сторон, в частности:
• если срок окончания строительства затягивается по вине «ЗАСТРОЙЩИКА» более чем на шесть месяцев, «ДОЛЬЩИК» вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
• в случае ненадлежащего исполнения «ДОЛЬЩИКОМ» п. 1.6 настоящего договора, «ЗАСТРОЙЩИК» имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.
• в случае расторжения договора, «ДОЛЬЩИКУ» возвращается сумма , внесённая по настоящему договору в согласованные сторонами сроки путём перечисления денежных средств на расчётный счёт «ДОЛЬЩИКА» по указанным им реквизитам.

4. ГАРАНТИИ.

4.1 Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет. «ЗАСТРОЙЩИК» не несет ответственности за дефекты объекта долевого строительства, произошедшие вследствие выполнения «ДОЛЬЩИКОМ» в течение гарантийного срока в квартире работ, затрагивающих несущие конструкции и инженерные коммуникации объекта, без получения в порядке, предусмотренным действующим законодательством РФ и нормативными актами города Волгограда соответствующего разрешения на выполнение указанных работ в компетентных органах, проектной организации, организации, осуществляющей эксплуатацию систем электроснабжения, систем отопление и систем водоснабжения.
4.2 Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого «ДОЛЬЩИКУ» объекта долевого строительства составляет три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта

5. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРНЫХ ВОПРОСОВ.

5.1. Все спорные вопросы между «ЗАСТРОЙЩИКОМ» и «ДОЛЬЩИКОМ», вызванные нарушением обязательств, решаются путём переговоров.
5.2. Вопросы, не решённые путём переговоров, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством РФ.
6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ.

6.1. В соответствии со статьей 401 Гражданского Кодекса РФ Стороны Договора освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если оно явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы. При этом срок выполнения обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами. Стороны обязаны незамедлительно информировать друг друга о наступлении обстоятельств непреодолимой силы.
6.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области и действует до полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств.
6.3. Стороны вправе направлять уведомление или извещение по почте по адресу, указанному в Договоре, или иному предварительно письменно сообщенному адресу заказным письмом с уведомлением.
6.4. Настоящий Договор составлен в трех, имеющих одинаковую юридическую силу экземплярах - по одному для каждой из Сторон, третий экземпляр - в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН.

6.1. Реквизиты сторон:

Застройщик: «ЗАСТРОЙЩИК» ООО «Стройснаб»
400131, г. Волгоград, ул. им. Чуйкова, д.9, ИНН 3442069357, КПП 344401001, ОГРН 1033400192209, ОКПО 70592143, р/счет 40702810000000003576, ОАО «АКБ «КОР» г. Волгоград, к/счет 30101810100000000799, БИК 041806799. Конт. тел.: (8442) 46-55-55

Участник долевого строительства: ______________________, __________г. рождения,
Адрес:
Паспорт:,
код подразделения
Контактный телефон:


6.2. Подписи Сторон:




Застройщик: Участник долевого строительства:
Директор ООО «Стройснаб»
/Леньшин А.С./


м.п.

Доброго времени суток.

Ваши опасения не беспочвенны т к участие в долевом строительстве безусловно крайне рискованное предприятие и прогнозировать развитие событий не представляется возможным.
В связи с чем  рекомендую Вам риск свести к минимуму и приобрести жилье уже введенное в эксплуатацию, либо рассмотреть предложения на вторичном рынке.

Что же касается договора, то меня смутили достаточно расплывчатые сроки сдачи объекта ( п. 2.1.2) с таким сроком квартиру можно ждать очень долго и не совсем понятно в чьей  собственности находится земельный участок на котором строится дом, а так же его по следующая судьба при вводе дома в эксплуатацию.
В остальном договор не напрягает и является типовым для подобных сделок.

Рад был Вам помочь, удачи.